第十一章 房地產(chǎn)金融

第一節(jié) 房地產(chǎn)金融概述

1.房地產(chǎn)金融的含義

■ 概念

☆ 是指金融機(jī)構(gòu)通過各種信用方式、手段和工具，為房地產(chǎn)開發(fā)、購(gòu)買和租賃等籌集融通資

金的活動(dòng)總稱

■ 分類

☆ 按融資渠道不同分類：直接金融和間接金融

☆ 按融資對(duì)象不同分類：住宅金額和商業(yè)房地產(chǎn)金融

2.房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)(四大特點(diǎn))

■ 安全性(房地產(chǎn)的固定性等特點(diǎn)，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言安全性高)

■ 長(zhǎng)期性

■ 多樣性

■ 政策性

3.房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類(四類業(yè)務(wù))

■ 房地產(chǎn)貸款

☆ 按貸款的利率劃分： 固定利率貸款、浮動(dòng)利率貸款和混合利率貸款三種

☆ 按貸款的用途劃分： 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人抵押貸款(又分為個(gè)人住房貸款和個(gè)人商用

房貸款)

■ 房地產(chǎn)證券

☆ 包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券

■ 房地產(chǎn)信托基金

■ 房地產(chǎn)保險(xiǎn)

4.房地產(chǎn)抵押貸款

4.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概述

■ 概念

☆ 指借款人向貸款人借款時(shí)，為擔(dān)保債務(wù)的履行，借款人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有，將

該房地產(chǎn)抵押給貸款人，借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，貸款人

有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償

■ 抵押的規(guī)定

☆ 在抵押期間，抵押人不得隨意處理已被抵押的房地產(chǎn)

☆ 房隨地走，地隨房走

☆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，只能地隨房走

■ 可以抵押的財(cái)產(chǎn)

☆ 抵押人所有的房屋和地上定著物

☆ 抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)

☆ 抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)

☆ 抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具等

☆ 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用權(quán)

☆ 其它

■ 不得抵押的財(cái)產(chǎn)(歸納)

☆ 土地所有權(quán)

☆ 耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)

☆ 公益為目的地事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用地

☆ 所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)

☆ 被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

☆ 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物

☆ 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

☆ 空置3年以上的商品房(商業(yè)銀行)

☆ 其它

■ 房地產(chǎn)抵押的要素(重要概念)

☆ 最高貸款期限-最高30年

☆ 提前還款的規(guī)定-罰息

☆ 還款方式

☆ 手續(xù)費(fèi)

☆ 擔(dān)保和保險(xiǎn)

☆ 抵押率-是銀行提供給抵押人的貸款數(shù)額與抵押物價(jià)值的比例，我國(guó)最大在70%

☆ 貸款利率：資金的投資收益+承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

4.2 房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者

■ 貸款機(jī)構(gòu)-貸款的發(fā)放者，銀行

■ 借款人

■ 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司

■ 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

4.3 房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)(七類)

■ 抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：因抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如被征收

■ 抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)值下跌不足以清償貸款本利和的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)蕭條或抵押物損壞

■ 違約風(fēng)險(xiǎn)：包括被迫違約和理性違約

■ 欺詐風(fēng)險(xiǎn)：通過不正當(dāng)手段騙取超過其償還能力的抵押貸款，使銀行遭受損失

■ 利率風(fēng)險(xiǎn)：貸款期內(nèi)由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款

■ 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：抵押貸款屬中長(zhǎng)期貸款，流動(dòng)性差

■ 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)：由于不可抗力的作用導(dǎo)致貸款無法收回造成的風(fēng)險(xiǎn)

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