第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的成本法

一、成本法概述

概念：求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(積算價格)

理論依據(jù)

生產(chǎn)費用理論-商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定

適用對象

特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場狹小或不完善，無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。

步驟

⑴ 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料

⑵ 估算重新購建價格

⑶ 估算折舊

⑷ 求取積算價格

二、成本法的公式(四大類)

成本法基本公式

積算價格=重新構(gòu)建價格-折舊

新建房地產(chǎn)公式

新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新建建筑物價值=建筑物建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新開發(fā)土地公式

新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

舊房地產(chǎn)公式

舊房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格﹢建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

舊建筑物的價值=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

三、重新購建價格的求取

1、重新購建價格的概念

重新購建成本是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的被估價房地產(chǎn)所必要的支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的被估價房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。

2、三大要點

重新購建價格是在估價時點的價格

重新購建價格是客觀價格，不是個別企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會的一般的公平耗費

建筑物重新購建價格應(yīng)是全新狀況下的價格，未扣除折舊。土地重新購建價格應(yīng)是估價時點狀況下的價格

3、 兩大求取路徑

整體法(房地結(jié)合)

將土地和建筑物視為一個整體，模擬開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取

獨立法(房地分離)

將土地與房屋視為相對獨立的部分，分別求取重新購置價格并相加

求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法等估價方法求取其價格

求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)建筑物所在的土地已經(jīng)取得，其它狀況不變的情況下，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用及稅金和正常利潤

4、 種類

重置價格

是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與被估價建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

重建價格

是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與被估價建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。形象地稱為“復(fù)制”，用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價

材料用舊，價格用新，完全復(fù)制

5、求取方法

單位比較法

每平方米成本，每個車位的成本等等，主要有單位面積法。

分部分項法

以獨立構(gòu)件或分部分項工程數(shù)量，乘以單位價格，然后相加

工料測量法

與編制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、機械臺班，再配上概(預(yù))算定額單價和收費標(biāo)準(zhǔn)。

指數(shù)調(diào)整法：造價隨時間變動。

6、折舊的概念

估價上的折舊是由于各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時市場價值與重新購建價格之間的差額。

7、折舊的種類

物質(zhì)折舊

又稱有形損耗，是指建筑物實體方面的老化、磨損、損壞所造成的價值的損失。主要有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存等

功能折舊

又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑物設(shè)計上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們消費觀念的改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等。

經(jīng)濟(jì)折舊

又稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。

不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(環(huán)境惡化，包括噪音、空氣污染、交通擁擠等)，也可能是其他因素(政府政策變化、宏觀調(diào)控措施等)。

經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時性的。

8、建筑物壽命的相關(guān)概念

壽命

自然壽命：竣工至不能使用

經(jīng)濟(jì)壽命：竣工至產(chǎn)生的收入小于運營費用之時

年齡

實際年齡：竣工至估價時點的日歷年齡

有效年齡：估價時點顯示的年齡

剩余壽命

剩余自然壽命：=自然壽命-實際年齡

剩余經(jīng)濟(jì)壽命：=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

四、建筑物折舊的求取

折舊的計算方法

年限法

成新折扣法

【年限法】

最主要的是直線法，直線法也是最簡單、最普遍的折舊方法

計算年折舊額

D=(C-S)/N=[C(1-R)/N

D―年折舊額

C―建筑物的重新購建價格;

S―預(yù)計的凈殘值，是預(yù)計達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，經(jīng)拆除后可收回的殘余價值減去拆除清理費用后的數(shù)額。

N―經(jīng)濟(jì)壽命

R―殘值率

有效年數(shù)為t年的建筑物折舊總額

Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N

建筑物的現(xiàn)值

V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]

【成新折扣法】

q為成新率

成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡)/經(jīng)濟(jì)壽命

成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%

建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格×成新率

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