三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

（一）某企業(yè)擬在其經(jīng)營(yíng)的旅館旁再建一新旅館，新旅館的建造費(fèi)用為4000萬(wàn)元，項(xiàng)目可行性論證費(fèi)30萬(wàn)元，投入流動(dòng)資金200萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，每年經(jīng)營(yíng)凈收益300萬(wàn)元，但新旅館建成投入使用后會(huì)使原有旅館每年利潤(rùn)減少50萬(wàn)元。該企業(yè)擬在經(jīng)營(yíng)5年后將新旅館轉(zhuǎn)手出售。該新旅館經(jīng)營(yíng)40年后，凈殘值為400萬(wàn)元?；鶞?zhǔn)收益率為10%.

81.新旅館的初始投資現(xiàn)金流量為（ ）萬(wàn)元。

A.4180
B.4200
C.4230
D.4280

82.新旅館的終結(jié)投資現(xiàn)金流量為（ ）萬(wàn)元。

A.600
B.630
C.650
D.900

83.新旅館按直線折舊法提取折舊的年折舊額為（ ）萬(wàn)元。

A.77
B.85
C.90
D.95

84.新旅館轉(zhuǎn)手時(shí)，若購(gòu)買(mǎi)者要求10%的年收益率，則售價(jià)最高可達(dá)（ ）萬(wàn)元。

A.2500
B.2550
C.2800
D.3000

85.與采用利潤(rùn)指標(biāo)相比，采用現(xiàn)金流量指標(biāo)評(píng)估投資項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)有（ ）。

A.能顯示投資獲利數(shù)額的大小
B.便于考慮資金時(shí)間價(jià)值
C.評(píng)估更具有客觀性
D.能反映投資效率的價(jià)值

（二）某寫(xiě)字樓在建工程的用地是3年前通過(guò)出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40%.

86.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的價(jià)值，應(yīng)從該寫(xiě)字樓建成后的價(jià)值中減去（ ）。

A.土地取得成本
B.已投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
C.后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出
D.后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)

87.該寫(xiě)字樓建成后的年凈收益為（ ）元/平方米。

A.300
B.360
C.540
D.600

88.求取該寫(xiě)字樓建成后的價(jià)值，需要先求取報(bào)酬率。求取報(bào)酬率的方法有（ ）。

A.累加法
B.成本法
C.市場(chǎng)提取法
D.直線法

89.假設(shè)報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓建成后的價(jià)值為（ ）元/平方米。

A.3000
B.3633
C.3750
D.4500

（三）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷售稅費(fèi)率10%.在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場(chǎng)營(yíng)銷觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷活動(dòng)，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。

90.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)研包括（ ）等內(nèi)容。

A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格
B.房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性
C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化趨勢(shì)

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