第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款

1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

1.1 概念

■ 指貸款銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目貸款

■ 利率可為固定利率和浮動利率

1.2 貸款對象

■ 取得工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和由行業(yè)主管部門核發(fā)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)

1.3 貸款種類

■ 住房開發(fā)貸款

■ 商用房開發(fā)貸款

■ 土地開發(fā)貸款

■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款

■ 其他，如土地儲備貸款

1.4 申請條件

■ 有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

■ 已取得國有土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止時間

■ 已取得貸款項目批準(zhǔn)立項文件和有關(guān)許可證書

■ 企業(yè)開發(fā)業(yè)績和信用記錄良好，資產(chǎn)負債狀況良好，目前無拖欠銀行貸款

■ 貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣?/p>

■ 企業(yè)具有一定比例的自有資金(30%以上)

■ 企業(yè)在銀行開立賬戶保護正常業(yè)務(wù)往來

■ 企業(yè)應(yīng)對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸款銀行

■ 開發(fā)項目發(fā)展前景良好，項目預(yù)期凈現(xiàn)金流量充足

1.5 申請資料

■ 基本材料

☆ 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

☆ 企業(yè)法人代碼證書

☆ 法定代表人證明

☆ 公司貸款證

☆ 前三個年度財務(wù)報表和審計報告

☆ 稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明

☆ 企業(yè)簡介

■ 貸款項目材料

☆ 項目開發(fā)應(yīng)取得的合法有效批件

☆ 擔(dān)?；虮ＷC材料

☆ 擔(dān)保物清單及產(chǎn)權(quán)證件

1.6 貸款調(diào)查和評估

■ 貸款合法性調(diào)查

■ 貸款安全性調(diào)查

■ 貸款效益性調(diào)查

2. 住房開發(fā)貸款

2.1 借款人條件

■ 經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人

■ 企業(yè)治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好

■ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般帳戶

■ 借款人為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)資質(zhì)應(yīng)為三級以上，實收資本不低于1000萬元

■ 借款人為項目公司的，應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，實收資本不低于1000萬元

■ 借款人為外商投資企業(yè)的，注冊資本應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定

■ 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力

■ 貸款銀行要求的其他條件

2.2 貸款項目條件

■ 已納入開發(fā)計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效

■ 具備土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)證和施工許可證(四證齊全)

■ 普通商品住房項目資本金不低于總投資的20%，其他商品房項目不低于30%

■ 其它

2.3 貸款方式

■ 抵押擔(dān)保

■ 質(zhì)押擔(dān)保

■ 保證擔(dān)保

2.4 貸款期限

■ 一般不超過3年

3. 商用房開發(fā)貸款

3.1 借款人條件

■ 經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人

■ 企業(yè)治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好

■ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般帳戶

■ 借款人為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)資質(zhì)應(yīng)為二級以上，實收資本不低于10000萬元，

或所有者權(quán)益不低于20000萬元

■ 借款人為項目公司的，應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，實收資本或所有者權(quán)益不低于5000萬元

■ 借款人為外商投資企業(yè)的，注冊資本金應(yīng)符合國家規(guī)定

■ 信用良好、具有按期償還貸款本息的能力

■ 其它

3.2 貸款項目條件

■ 已納入開發(fā)計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效

■ 具備土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)證和施工許可證(四證齊全)

■ 目資本金不低于總投資的30%，且能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)

■ 項目區(qū)位合理、地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃設(shè)計合理，配套設(shè)施齊全，項目預(yù)期凈現(xiàn)金

流量充足，貸款還款來源穩(wěn)定可靠

■ 其它

3.3 貸款方式

■ 抵押擔(dān)保

■ 質(zhì)押擔(dān)保

■ 保證擔(dān)保

3.4 貸款期限

■ 項目全部用于出租、自營的，期限最長不超過15年

■ 項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，期限最長不超過8年

4. 土地儲備貸款

4.1 概念

■ 指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購、整理和儲備的貸款

4.2 借款人條件(兩類主體)

■ 借款人為土地儲備中心等事業(yè)法人的

☆ 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，經(jīng)工商核準(zhǔn)登記，專門從事土地收購、整理和儲備的事業(yè)法人

☆ 經(jīng)營管理規(guī)范，財務(wù)狀況良好，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力

☆ 具有貸款卡，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般賬戶

☆ 貸款銀行要求的其他條件

■ 借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等企業(yè)法人的

☆ 受政府委托依法承擔(dān)土地收購、整理及儲備職能，經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人

☆ 具備二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

☆ 企業(yè)凈資產(chǎn)5億元以上，實收資本5000萬元以上

☆ 經(jīng)營管理規(guī)劃，財務(wù)狀況良好，信用良好，具備按期償還貸款本息的能力

☆ 具有貸款證，并在貸款銀行開立基本賬戶或一般賬戶

☆ 借款人為新建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其控股股東應(yīng)符合上述規(guī)定條件，同時借款人應(yīng)具備房

地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，實收資本5000萬元以上

☆ 其它條件

4.3 貸款項目條件

■ 符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，已納入政府年度土地儲備計劃，項目實施方案報經(jīng)同級

政府批準(zhǔn)

■ 貸款用于收購、整理和儲備的土地應(yīng)為有償出讓土地

■ 項目區(qū)位合理，具備開發(fā)建設(shè)條件，有增值潛力，具有良好的出讓前景

■ 項目資本金不低于土地收購、整理和儲備總成本的30%，且在貸款發(fā)放前足額到位

■ 貸款銀行要求的其他條件

4.4 貸款擔(dān)保

■ 應(yīng)提供銀行認可的有效擔(dān)保

■ 政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，價值按市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定

■ 抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行

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