密度及容量控制

(一)用地面積

是指可供場(chǎng)地建設(shè)開發(fā)使用的土地面積，即由場(chǎng)地四周道路紅線(地產(chǎn)線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時(shí)也用畝(1hm2=15畝=10000m2)表示。

用地面積是計(jì)算場(chǎng)地其他控制指標(biāo)的基礎(chǔ)，應(yīng)予準(zhǔn)確把握。

用地面積與用地形狀對(duì)場(chǎng)地使用和建設(shè)項(xiàng)目的功能布置有很大影響。不同性質(zhì)、規(guī)模 的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)地的用地面積有不同的要求，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。

(二)建筑密度

建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：%。

建筑密度表達(dá)了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例。

建筑密度=各類建筑基地面積的總和/場(chǎng)地用地面積×100%

式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計(jì)算。

建筑密度表明了場(chǎng)地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土 地的使用效率。建筑密度越高，場(chǎng)地的室外空間越少，可用于室外活動(dòng)和綠化的土地越少;可見，建筑密度也間接反映了場(chǎng)地內(nèi)開放空間的比例，并與場(chǎng)地環(huán)境質(zhì)量相關(guān)。

建筑密度過(guò)低，則場(chǎng)地內(nèi)土地的使用很不經(jīng)濟(jì)，甚至造成土地浪費(fèi)，影響場(chǎng)地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，過(guò)高的建筑密度又會(huì)引起場(chǎng)地環(huán)境質(zhì)量的下降，嚴(yán)重的還會(huì)影響建設(shè)項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮。可見，場(chǎng)地的建筑密度應(yīng)有一個(gè)合理的取值，它受到建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、建筑層數(shù)與形式、場(chǎng)地的位置與地價(jià)等諸多因素的制約，應(yīng)視具體情況進(jìn)行認(rèn)真分析。

在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，一般對(duì)場(chǎng)地的最高建筑密度作出明確限定，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。

(三)建筑系數(shù)

建筑系數(shù)是指場(chǎng)地內(nèi)所有建筑物、構(gòu)筑物、露天設(shè)備、露天堆場(chǎng)及露天操作場(chǎng)等占用的土地占場(chǎng)地總用地面積的百分比(%)

與建筑密度這一概念相類似，建筑系數(shù)指標(biāo)也適用于描述場(chǎng)地內(nèi)土地的直接使用狀況：但主要應(yīng)用王工業(yè)企業(yè)場(chǎng)地設(shè)計(jì)中，并側(cè)重于場(chǎng)地使用經(jīng)濟(jì)性的考核。

根據(jù)《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50187--93)的規(guī)定，上式中各項(xiàng)參數(shù)應(yīng)按下列規(guī)定計(jì)算：

(1)場(chǎng)地(廠區(qū))用地面積指廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地面積，按圍墻中心線計(jì)算。

(2)建筑物、構(gòu)筑物用地面積：新設(shè)計(jì)的按建筑物、構(gòu)筑物外墻建筑軸線計(jì)算;現(xiàn)有的按外墻皮尺寸計(jì)算;圓形構(gòu)筑物及擋土墻，按實(shí)際投影面積計(jì)算;貯罐區(qū)按成組設(shè)備的最外邊緣計(jì)算，當(dāng)設(shè)有防火堤時(shí)按防火堤軸線計(jì)算;球罐周圍有鋪砌場(chǎng)地時(shí)，按鋪砌面積計(jì)算;棧橋按其投影長(zhǎng)寬乘積來(lái)計(jì)算。

(3)露天設(shè)備用地：獨(dú)立設(shè)備應(yīng)按其實(shí)際用地面積計(jì)算;成組設(shè)備應(yīng)按設(shè)備場(chǎng)地鋪砌范圍計(jì)算，但最多只計(jì)算至設(shè)備基礎(chǔ)外緣1.2m處。

(4) 露天堆場(chǎng)用地面積按堆場(chǎng)場(chǎng)地邊緣線計(jì)算。

(5)露天操作場(chǎng)用地面積按操作場(chǎng)場(chǎng)地邊緣計(jì)算。

(四)場(chǎng)地利用系數(shù)

場(chǎng)地利用系數(shù)僅用于考核工業(yè)企業(yè)場(chǎng)地的土地利用情況，是場(chǎng)地內(nèi)直接使用的土地(指場(chǎng)地內(nèi)所有建筑物和構(gòu)筑物用地、露天設(shè)備用地、霹天堆場(chǎng)及露天操作場(chǎng)用地、鐵路用地、道路和廣場(chǎng)用地、工程管線用地等)占場(chǎng)地總用地面積的百分比，由于屬于工業(yè)企業(yè)的用地概念，在此不再贅述。

(五)容積率

建筑容積率是指建筑基地內(nèi)總建筑面積與總占地面積之比

建筑容積率=總建筑面積./總用地面積

容積率為一無(wú)量綱常數(shù)，沒(méi)有單位。

一般容積率為1～2時(shí)為多層，4～10時(shí)為高層。

(六)通則規(guī)定

《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB 50352—2005)第4.4條對(duì)建筑密度、容積率和綠地率等有以下規(guī)定：

(1)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合法定規(guī)劃控制的建筑密度、容積率和綠地率的要求。

(2)當(dāng)建設(shè)單位在建筑設(shè)計(jì)中為城市提供永久性的建筑開放空間并無(wú)條件地為公眾使用時(shí)，該用地既定建筑密度和容積率可給予適當(dāng)提高，且應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管主管部門有關(guān)規(guī)定。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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