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投資性房地產(chǎn)的定義、特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)就是建筑物，也叫不動產(chǎn);地產(chǎn)就是土地，準確地說，是土地使用權(quán)。企業(yè)的廠房是固定資產(chǎn)，廠房下面的土地是無形資產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以分為兩類：一類是自己使用的，作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來核算;另一類是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

(一)已出租的土地使用權(quán)

1.出讓或轉(zhuǎn)讓所得;2.租賃協(xié)議。

(二)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

1.管理當局書面決議;2.閑置土地除外。

(三)已出租的建筑物

1.擁有產(chǎn)權(quán);2.租賃協(xié)議;3.輔助服務(wù)不重大。

注：持有增值的房產(chǎn)不是投資性房地產(chǎn)，而是固定資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)一共就有三種：其中，第二種持有增值的土地一般比較少見，所以，投資性房地產(chǎn)，主要就是指已出租的房地產(chǎn)。

不屬于投資性房地產(chǎn)的項目，除了自用房地產(chǎn)外，還有一種：作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和土地。

如果一棟樓一部分自用，一部分出租，那么要分別確認;如果分不清楚的，就統(tǒng)一作為固定資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量

(一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認與初始計量

1.已出租的土地使用權(quán)：租賃期開始日

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：管理當局書面決議日

3.已出租的建筑物：租賃期開始日

沒有達成租賃協(xié)議之前，應(yīng)先確認為固定資產(chǎn)(簡便起見，無形資產(chǎn)略，下同)，租賃期開始日之后，再確認為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計量，比照固定資產(chǎn)。

(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量

自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成(即達到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值(二者缺一不可)，才能確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認為兩項不同的投資性房地產(chǎn)。

可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

符合確認條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出(如更新改造);但是，進入更新改造過程后，并不通過“在建工程”科目核算，而將其賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)(在建)”科目。

不符合確認條件的后續(xù)支出，計入“其他業(yè)務(wù)成本”，比照固定資產(chǎn)的費用化后續(xù)支出(如日常修理)。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當采用成本模式計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。即，一家企業(yè)一個時點，只能存在一種計量模式，不能一部分房地產(chǎn)采用成本模式計量，而另一部分房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。

一、成本模式

二、公允價值模式

采用公允價值模式有兩個條件：(1)所在地有活躍市場;(2)市場價格可以獲得。

公允價值的確定順序：(1)市場公開報價;(2)最近類似價格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)“成本”和“公允價值變動”等兩個明細科目。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

計量模式的變更，是指成本模式計量改為公允價值模式，但是，公允價值模式計量不能改為成本模式計量。另外，成本模式計量改為公允價值模式計量時，應(yīng)該將企業(yè)所有投資性房地產(chǎn)均進行改變，不能只改變部分房地產(chǎn)的計量模式。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更，屬于會計政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。

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（責任編輯：xll）

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