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房屋及設(shè)施設(shè)備管理

房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造。房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。

房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分

第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述

一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分

(一)房屋的種類和基本組成部分

1.房屋種類的劃分(熟悉)

(1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu);

(2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重;

(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑;

(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。

2.房屋的基本組成部分

(1)結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等;

(2)裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等;

(3)設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目。

房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求

(二)設(shè)施設(shè)備的種類和組成(熟悉)

各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成見表7—1。

另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫(kù)系統(tǒng)等。

各類物業(yè)常見機(jī)電設(shè)備一覽表表7—1

注：O：通常具備;S：有時(shí)具備;N：一般不具備。

二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求

(一)基本要求

(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。

(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。

(二)評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)

房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。

1.房屋完好率、危房率

(1)房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比，即：

房屋完好率=×l00%

(2)危房率，就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面

積的百分比，即：

注：在計(jì)算房屋完好率和危房率之前，必須先進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積，然后按上述公式進(jìn)行計(jì)算。

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下

5類：

完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。

基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。

一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。

嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。

危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。

2.設(shè)施設(shè)備完好率

設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。

注：完好設(shè)備的具體標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。

房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

(一)使用管理

房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運(yùn)行，降低維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。

(二)維修保養(yǎng)

維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;損耗或故障時(shí)的維修;必要情況下(如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測(cè)試;無法修理或無修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。

(三)安全管理

(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識(shí)，了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。

(2)建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。

(3)提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備。

(四)技術(shù)檔案資料管理

房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。

(五)采購(gòu)和零備件管理

一是加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，盡可能減少零星采購(gòu)，建立符合實(shí)際情況的庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量;二是對(duì)不設(shè)庫(kù)存的零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道;三是嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān);四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購(gòu)文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料。

(六)工量具和維修用設(shè)備的管理

工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)，以保證其使用性能。對(duì)于多人共用或價(jià)值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責(zé)任人，固定保管地點(diǎn)，強(qiáng)化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對(duì)于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會(huì)使用、會(huì)維護(hù)、會(huì)修理。

(七)外包管理

外包主要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和修理等項(xiàng)工作，如電梯、中央空調(diào)等;二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進(jìn)行外包。

(八)技術(shù)支持

技術(shù)支持是對(duì)個(gè)別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請(qǐng)技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進(jìn)行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。

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