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論物業(yè)管理的創(chuàng)新規(guī)律

新世紀的到來，是一個偉大的歷 史性的轉折，是一個百業(yè)競發(fā)，萬物 爭先的時代。跨人二十一世紀，面對 各行各業(yè)的蓬勃發(fā)展，面對知識經濟 時代的來臨，作為中國新興行業(yè)之一 的物業(yè)管理業(yè)將以怎樣的姿態(tài)和面 貌面對競爭，迎接挑戰(zhàn)，應是每一位 從業(yè)者關心和值得認真思考的大問 題。本文擬通過回顧物業(yè)管理發(fā)展歷 史，綜觀現實狀況來分析探討在物業(yè) 管理中取得競爭力的核心問題—— 創(chuàng)新。

一、物業(yè)管理創(chuàng)新的必然性

人類的進步、社會的發(fā)展、科學 技術的發(fā)達，都依賴于人們不斷地進 行創(chuàng)新活動。在向知識經濟社會邁進 過程中，社會競爭日益加劇，創(chuàng)新更 成了公司和經濟體成功的基礎。也就 是說，競爭中的贏家正是那些最先認 識到新思想新觀念并付諸實踐的 人。物業(yè)管理從其產生之日起就深深 地帶上了創(chuàng)新的烙印。

（一）物業(yè)管理的產生是創(chuàng)新的 結果所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與 革新的合稱，是指新構想、新觀念的 產生及對新構想、新觀念的運用。具 體來說，是指人們在優(yōu)化自身素質和周圍環(huán)境的 基礎上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對所從事的各 項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。 當那位奧克維姬。希爾（Octavia Hill）女士制 定規(guī)章制度，采取有效措施加強對其名下出租物 業(yè)的管理時，也許僅僅是為了增加其物業(yè)的經濟 效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴散，其 重要性、價值性日益為廣大業(yè)主和政府有關部門 所重視，從而被逐漸推廣于世界各國，并不斷發(fā)展 成熟。當今，作為現代化城市管理重要組成部分 的物業(yè)管理對提高物業(yè)價值，改善人們工作生活 環(huán)境，促進城市管理，起著巨大的作用。而物業(yè)管 理在我國內地的產生發(fā)展，同樣也離不開一批有 著創(chuàng)新意識的先驅們。1981年初春，面對改革開 放的逐步深化，針對房地產市場的客觀 需要，在深圳房地產公司的支持下，彭武 錦等五位同志籌劃組建了全國第一家經 營涉外商品房產的專業(yè)管理公司——深 圳市物業(yè)管理公司。之后，他們敢于破除 舊的傳統(tǒng)觀念，勇于開拓創(chuàng)新，借鑒香港 的屋村管理經驗，結合深圳實際加以繼 承和發(fā)展，研究確定了新的商品房產管 理模式——物業(yè)管理，為我國物業(yè)管理 的發(fā)展邁出了第一步。 可見，無論從國外還是國內物業(yè)管 理的起源來看，物業(yè)管理這一模式的新 穎性、變革性、價值性、先進性都具有鮮 明的創(chuàng)新成果的特征。正因為其是在繼 承中的新發(fā)展——創(chuàng)新的結果，因此具 有無可比擬的優(yōu)越性、強大的生命力。據 統(tǒng)計，1998年底我國內地物業(yè)管理企業(yè) 已由1981年初春的一家發(fā)展到了 12000余家，從業(yè)人員由初創(chuàng)時的五人 發(fā)展到150萬人之眾。

（二）創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動力創(chuàng)新有別于創(chuàng)造，也與發(fā)明不同。后 二者指的是新構想、新觀念、新產品或新 經營方式的產生、初次出現，但就創(chuàng)新而 言，那僅是個開始。創(chuàng)新應該是一個產生 新事物，并將其引人社會經濟中付諸于 實踐，從而給經濟發(fā)展社會進步帶來較 大影響和變革的過程。 物業(yè)管理在我國內地產生的初衷只是為了解 決涉外商品房產管理中遇到的新情況新問題，但 隨著住房制度改革步伐的加快，房地產市場的發(fā) 展，這種管理模式得到廣泛擴散，其價值日益為開 發(fā)商、政府有關部門和廣大業(yè)主所認知。在政府 大力引導、支持和開發(fā)建設單位全力參與、配合下 物業(yè)管理逐漸在新建小區(qū)開展起來，在新建住宅 小區(qū)建立起了物業(yè)管理新體制。面對物業(yè)管理在 新建物業(yè)中取得的成功，業(yè)者們并未就此止步，而 是將物業(yè)管理推向更廣闊的天地——城市舊區(qū)物 業(yè)，以傳統(tǒng)房管體制的轉換為契機，大力推進物業(yè) 管理的發(fā)展。雖然，在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困 難重重，進展緩慢，但正是由于政府大力支持、業(yè) 主積極配合和從業(yè)者們的不斷開拓創(chuàng)新，物業(yè)管 理觀念逐漸深人人心，為物業(yè)管理的進一步發(fā)展 打予基礎。創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現在管 理物業(yè)面的不斷擴大，而且推動著其運行機制的 不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè) 產權商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰 管或誰建誰委托的物業(yè)管理運行模式已不符合市 場規(guī)律的要求，開始阻礙物業(yè)管理市場的健康發(fā) 展。在政府的積極支持和推動下，物業(yè)管理者們 創(chuàng)造性地將招投標競爭機制引入物業(yè)管理，把管 理的主動權還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物 業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。1999年初夏， 以“推進競爭、規(guī)范行為”為主題的全國物業(yè)管理 工作會議，正是在政府的引導下加速這種新運行 機制擴散、推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展的一次盛 會。我們相信只要物業(yè)管理者不斷創(chuàng)新，政府積 極支持，開發(fā)商全力配合，物業(yè)管理一定會取得更 大發(fā)展。

（三）創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競 爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、 “老框框”，不斷地創(chuàng)造、應用先進的思想、科學的 方法、新穎的技術改造企業(yè)，才能在不利條件和逆 境中爭得生存和發(fā)展空間。一項事業(yè)唯有所有參 與者銳意進取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機和活力， 不斷蓬勃發(fā)展。 物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風風雨雨近二十年， 物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應看到二十 一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表 現在：管理體制上，尚處于新舊體制轉軌過程中， 社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有 普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未 全面形成，壟斷經營、不規(guī)范競爭還相當嚴重地存 在；市場主體與物權關系上，還沒有建立業(yè)主委員 會的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè) 與政府有關職能部門關系有待進一步理順；城市 舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困 難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進取。 21世紀是創(chuàng)新的世紀，創(chuàng)新將在社會生活、生產、 經營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管 理必須順應這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引 導、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動我國 物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內容

一般認為創(chuàng)新是技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng) 新相互作用，相互促進的結果，是指不斷創(chuàng)造、應 用先進的思想、科學的方法、新穎的技術，將過時 落后的東西取而代之，借以達到更高目標的一系 列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內容十分廣泛，但對物 業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、 經營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨立，又水 乳交融。

（一）觀念創(chuàng)新思想解放是社會變革的前提，觀念創(chuàng)新是一 切創(chuàng)新的先導，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎。物 業(yè)管理在國內作為一新事物，本身就要求我們用 新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究 它。但在現實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的 局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識，對物業(yè) 管理企業(yè)沒有準確的定位，使物業(yè)管理面臨重重 困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解 放思想，這不僅是對物業(yè)管理者而言，政府有關領 導、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應如此。只有 思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而 不是行政行為，更不是個人行為，其活動必須符合 和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審 視它，用新觀念去理解、研究它。

（二）經營創(chuàng)新經營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形 成的企業(yè)發(fā)展的新生產力，變?yōu)樯鐣?、市場、業(yè)主 所接受的新商品和新的信譽。這種轉變的實現， 可以說是標志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是 物業(yè)管理“競爭年”，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有 始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新 的企業(yè)產品、新的服務項目、新的消費者，才能在 競爭中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新 的目的，又是企業(yè)的社會使命——推動物業(yè)管理 的發(fā)展。 物業(yè)管理經營創(chuàng)新的表現，一是將物業(yè)管理 視作一種企業(yè)的經營行為，在整個活動中要努力 發(fā)現新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開 拓新的市場：二是在服務內容上，要根據業(yè)主的需 求把握市場的規(guī)律，預見性地創(chuàng)造出新的服務項 目引導業(yè)主消費；三是在人才使用上要善于發(fā)現 新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據市場發(fā)展的 客觀需要設置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良 好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵提出新點子、新門道。

（三）管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據物業(yè)管理的內 部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理 制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作 流程，以實現管理各要素更加合理的組合運行， 從而創(chuàng)造出新的生產力，取得更高的勞動效率。 美國麻省理工學院斯隆管理學院前院長萊斯 特。瑟羅（Lester Thurow）曾指出“管理者的中心 任務是推進組織或社會的變革……哪里不需要變 革，哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中 心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務，而是 將二者有機結合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活 功，其核心應該是通過協調人與人、人與物、物與 物之間的關系，來創(chuàng)造一個人物有機結合的環(huán)境， 達到人流、物流的有序流轉。在這個環(huán)境內外有 著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè) 管理者就是要根據變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方 法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管 理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應該永遠是 個創(chuàng)新者。

三、物業(yè)管理創(chuàng)新應把握的幾個問題

（責任編輯：）

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