為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

如何處理住宅空調機位設計方面存在的問題

隨著人們生活水平的不斷提高，空調，這個過去的生活奢侈品已經(jīng)逐漸演變成為一種生活必需品，越來越多地進入到尋常百姓家。近幾年來新建的小區(qū)住宅，為追求外墻的美觀和整潔，一般在建設時都統(tǒng)一預留有安裝空調室外機的位置。在業(yè)主入伙進行裝修時，小區(qū)的物業(yè)管理公司也會在《業(yè)主臨時公約》或者裝修注意事項中，專門約定業(yè)主安裝空調時要將空調室外機放置到空調機位上。如果空調機位設計建造不合理，容易引發(fā)后續(xù)使用、安全方面的問題，同時也給物業(yè)管理增加難題。

住宅空調機位設計建造方面存在的主要問題

（一）部分小區(qū)沒有設置專門的空調機位

這種情況主要出現(xiàn)在一些較早建成的住宅小區(qū)，特別是早期的房改房。當初小區(qū)在建設時空調還不普及，住宅的設計水平也不及今天，開發(fā)商在開發(fā)住宅時沒有考慮設置專門的空調機位。在這些小區(qū)里，放眼望去，住宅樓的外墻面上布滿了大大小小的空調室外機。由于受當時傳統(tǒng)房屋管理體制和早期物業(yè)管理水平的制約，房屋自管單位和物業(yè)管理公司也沒有要求業(yè)主一定要使用不銹鋼支架固定空調室外機，因此在這樣的小區(qū)里，固定空調室外機的支架大部分是成本較低的鍍鋅三角鐵架。經(jīng)過長時間的風吹日曬雨淋，這些鍍鋅三角鐵架已是銹跡斑斑。與此同時，雨水的長期沖刷洗禮，在固定支架的墻面上亦留下一條條棕紅色的銹跡。再加上沒有統(tǒng)一安裝空調排水管，空調產(chǎn)生的冷凝水根本沒有可排放的地方，不得不臨空隨意排放。從物業(yè)管理的角度，這些外掛的空調機存在著很大的安全隱患。而這樣的住宅小區(qū)的樓齡一般至少都有十幾年了，長期的物理化學因素的侵害使得支架防銹能力日益減弱，亦使得空調外機運行振動，支架的銹蝕松動就更是不可避免。在這種情況下，支架上面承受著的幾十公斤的空調外機，隨著時間的推移，業(yè)主和物業(yè)公司都有不約而同的擔心：不知何時會突然發(fā)生高空墜物事件，這一個個空調機架載著空調外機，就猶如一顆顆懸掛在半空的“不定時炸彈”，極其危險！另外空調冷凝水隨意灑落，也給經(jīng)過的行人造成不便。某小區(qū)一業(yè)主買房時看中3樓附有曬臺，可以休閑娛樂，于是就買了3樓的這套房子。不料一到夏天，3樓以上幾十臺空調的冷凝水都往這個曬臺排放，就像一直下著雨，根本沒法在曬臺多呆。更麻煩的是，這些空調水在曬臺上匯集后，流到了外墻邊，又滲到室內，最后不得不找施工隊將外墻角重新進行防水處理。到了晚上空調水從高空落下，滴在雨篷上滴滴答答不停作響，嚴重影響休息。

（二）部分小區(qū)空調機位數(shù)量不足

這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在一些大戶型住宅里，這些戶型房間較多，雖然設計有專門的空調機位，但總數(shù)不足。某小區(qū)有一單元樓，都是150平方米和190平方米的大戶型，面積大、房間多，一般設計有專門的書房和工人房，住戶安裝的空調普遍都在4臺以上，而一套房子只有3個供安放空調室外機的機位，書房和工人房則沒有。當初業(yè)主裝修時物業(yè)管理公司曾規(guī)定空調外機要放進空調機位，但是因為沒辦法解決書房和工人房的空調機位問題，最終只能讓業(yè)主用不銹鋼支架把空調主機固定在外墻上。還有些住宅的客廳沒有設計空調機位，物業(yè)管理公司一般要求業(yè)主將空調機安裝在陽臺的側墻上，這樣一是占去了陽臺的不少活動空間；二是一開機陽臺上熱浪滾滾，廢氣沖天，根本無法停留；三是空調噪音透過陽臺上的落地玻璃會傳到屋子里，影響休息。

（三）有的小區(qū)空調機位設計不盡合理

目前出現(xiàn)的情況大致有以下幾種：

一是空調機位空間不夠大。柜式空調和中央空調已越來越多地進入到普通家庭中，但很多樓盤在設計時沒有考慮到這些空調的室外機體積相對比較大，出現(xiàn)機位空間太小，難以容下室外機的現(xiàn)象。

二是空調機位散熱不好，影響空調器的使用。大部分樓盤的空調機位都設置在飄窗下或設置在專門的小平臺上，為了外墻面的整潔美觀，很多是用百葉窗式的擋板隱蔽起來?？照{在制冷的時候，室外機需要散熱。由于百葉窗葉片外低內高，安裝過密，熱量不易散發(fā)，空調室外機一般都有過熱保護裝置，溫度太高則會出現(xiàn)停機現(xiàn)象，影響了業(yè)主室內的正常制冷。

三是空調機位位置設計不合理。有些機位的設計不利于空調外機的安裝，對于日后的維修和保養(yǎng)造成一定的困難；有些設計導致空調外機和室內機的連接管長度過長，制冷效果大打折扣；還有些機位的設計使得安裝后的空調機正對著對面的住宅，空調一開，熱風全吹到了別人家里。

四是空調機位沒有做專門的防水處理?？照{外機會產(chǎn)生少量的冷凝水，刮風下雨時雨水也會飄進機位，長時間浸泡有可能造成下一層住戶外墻滲水。

物業(yè)管理公司的應對策略

住宅空調機位設計方面存在的問題，給小區(qū)的業(yè)主和使用人帶來的煩惱和糾紛是有目共睹的。

首先，容易引起鄰里糾紛。報紙等媒體上曾報道過某新建使用不久的住宅小區(qū)內，兩住戶為爭奪室外空調機位而大打出手，導致業(yè)主受傷的事件。

其次，容易引起業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。筆者通過向開發(fā)商和從事建筑設計的專業(yè)人員咨詢，發(fā)現(xiàn)在目前的樓盤建設中，對空調機位的設計的確是滯后和不科學的，幾乎沒有人專門對空調機位與建筑物的有機結合做過系統(tǒng)的研究。2000年3月1日起實施的國家標準《房間空氣調節(jié)器安裝規(guī)范》GB17790-1999中，雖然對空調器的安裝要求、安裝操作程序、檢驗方法等方面作了相應的規(guī)定，但對空調外機支架的安全使用年限則沒有相關的規(guī)定。建設部頒布的國家標準《住宅設計規(guī)范》GB 50096-1999中，對空調的規(guī)定只有一條“最熱月平均室外氣溫高于和等于25℃的地區(qū)，每套住宅內應預留安裝空調設備的位置和條件”，對于如何預留、預留多少等具體問題并未提及，可操作性不強，對實際操作指導意義不大。

針對目前關于住宅空調機位設計方面的相關法律法規(guī)不健全的狀況，物業(yè)管理公司可從以下幾個方面著手解決空調機位存在的問題：

（一）加大宣傳力度，督促業(yè)主整改

對于那些沒有設計空調機位的住宅，物業(yè)管理公司首先要加大宣傳力度，讓業(yè)主了解到空調室外支架存在的安全隱患，明確告知業(yè)主和使用人，一旦發(fā)生空調室外機墜落傷人事件，后果不堪設想，空調室外機所有人要依法承擔相應法律責任。其次要督促業(yè)主對空調外掛支架進行檢查加固或更換固定器材，把風險降到最小，同時盡量采用不銹鋼支架固定空調外機。

（二）加強早期介入

在物業(yè)管理的早期介入階段，在建筑方案設計時，針對空調機位向開發(fā)商提出建設性的意見，以完善空調機位的設計。第一，應考慮實用性，不能單純?yōu)榱嗣烙^而妨礙空調機的安裝和日后的維修保養(yǎng)；安裝位置也應盡量靠近窗洞口，盡量避免設在無窗的山墻。第二，空調機位大小要足夠，保證空調室外機前后左右四個方向都有一定空間，百葉設置不要太密，保證空調機的通風散熱。第三，每個房間都要配備空調機位，對于一些高檔住宅還要考慮有安裝中央空調室外機的位置。第四，每個空調機位旁要設排水管或地漏，空調冷凝水都可以通過這些設施統(tǒng)一排放。第五，空調機位要做相應的防水處理。

（三）加強協(xié)調，妥善處理遺留問題

對已經(jīng)建成的小區(qū)，處理因空調機位而產(chǎn)生的問題和糾紛要以人為本，具體情況具體分析。若屬于開發(fā)商開發(fā)設計方案不合理，且開發(fā)商依然有后續(xù)滾動開發(fā)任務的，物業(yè)管理公司可與開發(fā)商協(xié)調進行統(tǒng)一整改，以便統(tǒng)一形象，促進后期銷售；若開發(fā)商已經(jīng)撤離或是不愿、不能負責的，物業(yè)公司應與業(yè)主委員會、業(yè)主多做溝通，爭取通過召開業(yè)主大會制定出妥善的統(tǒng)一解決方案；如果沒有業(yè)主委員會且難以通過動員單個業(yè)主完成整改的，物業(yè)管理公司可以積極向上級主管部門反映，爭取舊城改造和文明衛(wèi)生城市創(chuàng)建項目專項經(jīng)費的支持，通過多方努力加以解決

相關文章：

2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導匯總81-90

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

百忙之中，不錯過報名 免費短信提醒您

2011年注冊物業(yè)管理師考試成績查詢匯總

2012年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡輔導報名超值優(yōu)惠！

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁