為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。

物業(yè)管理的業(yè)務可分為三類：

① 基本業(yè)務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養(yǎng)和維護；

② 專項業(yè)務類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；

③ 特色業(yè)務類：包括特約服務和便民服務。

④ 經(jīng)營業(yè)務類：房屋中介服務、裝修業(yè)務等

怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同？

什么是委托管理合同？

委托管理合同的概念是什么？對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當然地認為，到一個小區(qū)進行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進駐小區(qū)從事管理了。其實事情并不是這么簡單。

當發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時，發(fā)展商對該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。

在這時，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。 委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對小區(qū)進行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務的文件。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜：

1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機構(gòu)。

2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。決定聘何物業(yè)管理公司管理所述物業(yè)。

3、委托管理工作范圍。因物業(yè)管理工作比較復雜，所以業(yè)主委員會應盡可能地詳細列出要求物業(yè)管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時就有了標準與范圍。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務管理等，管理費及維修基金的安排與使用，與各市部門聯(lián)絡，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設施等。上述各個方面都要求列出具體要求。

4、除此之外，還要制定聯(lián)合會議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會議，在聯(lián)合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業(yè)管理問題。

5、報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務情況、管理費和維修基金的使用情況。

委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應包括保密條款和違約責任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。

委托管理合同是物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。該文件應該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。

委托管理合同是物業(yè)管理活動中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關(guān)系的一個最重要的法律文件，無論業(yè)主委員會還是物業(yè)管理公司都應該予以高度的重視。

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（責任編輯：）

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