為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)中應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查工作

《物權(quán)法》和依據(jù)《物權(quán)法》重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2007年10月1日正式實(shí)施。分別將物業(yè)管理的“管理”定性為“服務(wù)”，從而在形式上和法律上賦予了物業(yè)管理新的要求，這為物業(yè)管理帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了行業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)？如何在日常的服務(wù)中獲得業(yè)主（住戶(hù)）的認(rèn)同，贏(yíng)得市場(chǎng)和效益呢？這是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員不得不重新思考的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常工作中應(yīng)嚴(yán)格貫徹市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念，重點(diǎn)做好業(yè)主（住戶(hù)）的市場(chǎng)調(diào)查工作，充分地了解業(yè)主（住戶(hù)）的消費(fèi)需求，根據(jù)業(yè)主（住戶(hù)）的消費(fèi)喜好和滿(mǎn)意程度有目的、有針對(duì)性地開(kāi)展服務(wù)。

一、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查的含義

物業(yè)管理是一種消費(fèi)，這是法律規(guī)定的，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望廣大業(yè)主能夠清楚認(rèn)識(shí)的問(wèn)題。既然是消費(fèi)，那么業(yè)主（住戶(hù)）就有權(quán)依據(jù)自己的消費(fèi)偏好來(lái)進(jìn)行理性選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了在被選擇中不被業(yè)主所遺忘（淘汰），就應(yīng)該開(kāi)展一定的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作來(lái)向業(yè)主宣傳和展示自己的服務(wù)理念，展現(xiàn)自己的服務(wù)能力和水平。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的前提就是要開(kāi)展深入的市場(chǎng)調(diào)查工作。那么什么是物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查呢？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析業(yè)主的信息，通過(guò)對(duì)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的反映情況的分析與研究，從而為物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)水平、增加服務(wù)項(xiàng)目提供有力的依據(jù)。

二、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查的必要性分析

新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這就意味著物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化程度將越來(lái)越大。市場(chǎng)化程度的提升，對(duì)業(yè)主（住戶(hù)）的市場(chǎng)調(diào)查工作就顯得越來(lái)越必要。其必要性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的前提條件

在把物業(yè)管理當(dāng)作一種“服務(wù)”而非“管理”的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位就有了質(zhì)的變化。過(guò)去物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)管理的角色，而在《物權(quán)法》和重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)服務(wù)的角色，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（住戶(hù)）之間關(guān)系就演變成一種產(chǎn)品供應(yīng)者和需求者之間的關(guān)系。這就意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在未來(lái)占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額和獲取更多的收益，就必須導(dǎo)入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理念，來(lái)展開(kāi)物業(yè)管理工作。而通過(guò)物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查的含義，我們知道：市場(chǎng)調(diào)查工作是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的必要前提。這就決定了市場(chǎng)調(diào)查在新時(shí)期物業(yè)管理工作中的必要性。

（二）物業(yè)管理工作偏差與誤區(qū)的存在，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好市場(chǎng)調(diào)查工作

隨著人們生活水平的提高，小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求也越來(lái)越高；而隨著都市生活壓力的增大，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求也越來(lái)越挑剔。這就意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)與業(yè)主（住戶(hù)）之間的需求存在一定的偏差，甚至是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作存在一定的誤區(qū)都在所難免。畢竟從1981年3月深圳成立中國(guó)內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司以來(lái)，才將近27個(gè)年頭，有很多工作和制度需要探索。這些年物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展并不順暢，尤其是在二、三線(xiàn)城市的老社區(qū)，有的根本就沒(méi)有物管，有的是來(lái)了物管被炒掉后再也沒(méi)有引進(jìn)物管，等等。這些說(shuō)明物業(yè)管理工作與業(yè)主（住戶(hù)）需求之間偏差的存在。偏差的存在，就要求我們必須做好市場(chǎng)調(diào)查工作。只有做好了市場(chǎng)調(diào)查工作，摸清業(yè)主（住戶(hù)）的需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作才能做到有的放矢。這樣才可以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)得了小區(qū)，同時(shí)也可以在小區(qū)站得住腳。

（三）物業(yè)管理工作的創(chuàng)新性要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做好市場(chǎng)調(diào)查工作

針對(duì)不同檔次的小區(qū)，物業(yè)管理的工作內(nèi)容會(huì)有所不同，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須創(chuàng)新性地開(kāi)展工作。而工作內(nèi)容的調(diào)整必須建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上。尤其是深圳目前賣(mài)出的一些住宅用地，都要求開(kāi)發(fā)商配建一定比例的政策性住宅，這就意味著這些建成住宅的業(yè)主（住戶(hù)）在結(jié)構(gòu)上會(huì)有很大的差異，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新挑戰(zhàn)。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，以滿(mǎn)足不同層次的業(yè)主（住戶(hù)）的需求，同時(shí)也讓不同層次的業(yè)主（住戶(hù)）在一起和諧相處。

三、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查的作用

物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查就是尋求業(yè)主（住戶(hù)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間“和諧”發(fā)展的過(guò)程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查不僅因?yàn)槠浔匾?，同時(shí)還為物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的順利開(kāi)展提供便利，具體體現(xiàn)如下：

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高

當(dāng)今社會(huì)是以信息為基礎(chǔ)的社會(huì)，開(kāi)發(fā)利用有用的信息能使一個(gè)企業(yè)超越它的競(jìng)爭(zhēng)者，而市場(chǎng)調(diào)查則是了解競(jìng)爭(zhēng)行情、反饋市場(chǎng)信息的必要手段，同時(shí)也是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的必要途徑。尤其是當(dāng)今的物業(yè)管理市場(chǎng)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。企業(yè)只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解自身在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所處的位置，準(zhǔn)確把握自己的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，尋找與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間所存在的差距，并努力改進(jìn)，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)，通過(guò)正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段取長(zhǎng)補(bǔ)短，才能使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)了解業(yè)主需求，更好地為業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)

物業(yè)管理的根本屬性就是服務(wù)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要依靠服務(wù)的順利交換來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而服務(wù)產(chǎn)品與實(shí)體商品相比較，具有不可感知性、不可分離性、品質(zhì)差異性、不可儲(chǔ)存性和所有權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性。它的不可分離性告訴我們，服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程是同時(shí)進(jìn)行的，服務(wù)人員向顧客提供服務(wù)時(shí)，也是顧客消費(fèi)、享用服務(wù)的過(guò)程。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候必須關(guān)注消費(fèi)者（業(yè)主、住戶(hù)）的消費(fèi)需求，依據(jù)消費(fèi)者（業(yè)主、住戶(hù)）的消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)偏好來(lái)提供服務(wù)，只有業(yè)主（住戶(hù)）需要的才是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提供的。而業(yè)主（住戶(hù)）究竟需要什么樣的服務(wù)呢？業(yè)主（住戶(hù)）內(nèi)心究竟在想什么呢？要想弄清楚，就必須進(jìn)行物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取業(yè)主（住戶(hù)）的有關(guān)信息，如業(yè)主（住戶(hù)）的消費(fèi)行為和生活方式，來(lái)揣測(cè)和估摸業(yè)主的內(nèi)心想法，進(jìn)而有目的地開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)工作，更好地為業(yè)主（住戶(hù)）提供最優(yōu)質(zhì)，最貼心的服務(wù)。

（三）物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)了解業(yè)主心聲，緩和物業(yè)公司與業(yè)主的緊張關(guān)系

現(xiàn)階段，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的問(wèn)題比較多，矛盾也容易激化。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在深圳市有60%以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，許多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）正在籌劃隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施而實(shí)行業(yè)主自治。為什么有這么多的業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）與天天守衛(wèi)自己家園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾那么突出呢？筆者認(rèn)為，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查，充分了解廣大業(yè)主的心聲有關(guān)。在日常服務(wù)中，許多業(yè)主（住戶(hù)）能暫時(shí)容忍物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的不到位和所犯的小錯(cuò)誤，但不能長(zhǎng)期地容忍服務(wù)不到位和犯同樣的錯(cuò)誤。為避免服務(wù)偏差，減少犯小錯(cuò)誤，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)地開(kāi)展物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查，摸清業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的看法，同時(shí)市場(chǎng)調(diào)查也是讓業(yè)主（住戶(hù)）傾訴他們不滿(mǎn)的一種方式。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)的開(kāi)展，還可以讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有改正服務(wù)的決心和提高服務(wù)的信心，緩和物業(yè)管理公司與業(yè)主（住戶(hù)）的緊張關(guān)系，贏(yíng)得更好地為業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)的機(jī)會(huì)。

四、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查的主要方式

進(jìn)行物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查，由于調(diào)查范圍和對(duì)象比較明確，因此方式也相對(duì)比較簡(jiǎn)單，可以分為以下幾種方式：

（一）全面普查法——業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查

全面普查法，是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體包含的全部單位進(jìn)行調(diào)查。全面普查，可獲得全面的數(shù)據(jù)，正確反映客觀(guān)實(shí)際，效果明顯。在物業(yè)管理小區(qū)，最為方便、經(jīng)濟(jì)的全面普查便是業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)管理員、保安員等在工作時(shí)間向全體業(yè)主發(fā)放問(wèn)卷，并定期進(jìn)行回收，然后對(duì)收集起來(lái)的問(wèn)卷進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析和研究，從中找出物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作的優(yōu)劣，為后期的服務(wù)提供依據(jù)。這種方式能全面了解廣大業(yè)主的心聲，較好地贏(yíng)得業(yè)主的認(rèn)同。

（二）抽樣調(diào)查法——業(yè)主面對(duì)面交談或電話(huà)調(diào)查

抽樣調(diào)查法是指按照隨機(jī)的原則，在調(diào)查總體對(duì)象中隨意地抽取一定數(shù)目的樣本單位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的方法。它運(yùn)用的是一種由樣本到總體，即根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷總體的情況。這對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是比較常用且容易實(shí)施的一種辦法，比如管理人員在工作中遇到業(yè)主時(shí)可以隨意交流、訪(fǎng)問(wèn)一下，也可以由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)人員運(yùn)用打電話(huà)調(diào)查的方式，給部分業(yè)主打電話(huà)，詢(xún)問(wèn)他們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意程度或他們的建議、意見(jiàn)等。這種方式容易執(zhí)行，且成本較低。

（三）重點(diǎn)調(diào)查法——重點(diǎn)業(yè)主的家訪(fǎng)

重點(diǎn)調(diào)查法是指以一部分有代表性的重點(diǎn)單位或業(yè)主作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推導(dǎo)出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，雖然被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，但是具有較強(qiáng)的代表性。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常服務(wù)中，可以定期地入戶(hù)拜訪(fǎng)業(yè)主委員會(huì)委員等小區(qū)重要業(yè)主（住戶(hù)），了解他們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的看法；又比如在處理業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題時(shí)，可以重點(diǎn)

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