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故意泄露業(yè)主資料罰兩萬

備受關注的《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》完成修訂，經過市人大常委會三審過后，于昨天（25日）在深圳市四屆人大常委會第14次會議上獲得表決通過，并將于明年1月1日起施行。新《條例》吸收了物權法的一些新的精神和原則，同時對我市物業(yè)管理工作中涉及業(yè)主權益的幾大核心問題均作了更為詳細與明確的規(guī)定。

改建重建須經與會業(yè)主2/3以上多數同意新《條例》明確指出，物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。在業(yè)主大會“門檻”這個焦點問題上，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會、通過管理規(guī)約、制定業(yè)主大會議事規(guī)則等：

（一）物業(yè)出售且已交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；

（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員總人數不得超過十七人。關于投票權的計算，《條例》采用了雙過半的原則，規(guī)定“業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權超過本物業(yè)管理區(qū)域內投票權半數，且與會業(yè)主人數超過全體業(yè)主人數半數的，業(yè)主大會會議方為有效”。

根據深圳的實際情況，《條例》結合國務院《物業(yè)管理條例》和物權法的要求做出規(guī)定：業(yè)主大會做出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會業(yè)主人數三分之二以上多數同意。業(yè)主大會做出的其他決定，應當經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會業(yè)主人數二分之一以上多數同意。

建立物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案和誠信風險預警公告制度《條例》規(guī)定，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內無償提供物業(yè)服務用房，包括物業(yè)服務設備用房、物業(yè)服務辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。物業(yè)服務用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。任何單位和個人不得改變物業(yè)服務用房的用途。

“業(yè)必歸會”制度是《條例》的一大創(chuàng)新，在審議中得到了委員們的充分肯定。《條例》規(guī)定，從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格。物業(yè)服務企業(yè)應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業(yè)管理協會。為加強入會后的管理，《條例》特別規(guī)定要求物業(yè)管理協會建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度，對違規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)可以給出警告、業(yè)內通報批評或者公開譴責等制裁。同時還規(guī)定，受到市物業(yè)管理協會公開譴責的物業(yè)服務企業(yè)，兩年內不得參加物業(yè)服務招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務合同。受到市物業(yè)管理協會公開譴責的物業(yè)服務從業(yè)人員，物業(yè)服務企業(yè)兩年內不得聘用其從事應當由取得物業(yè)服務相關資格證書的人員從事的工作。

物業(yè)服務收費可采取酬金制或者包干制關于物業(yè)服務收費問題，《規(guī)定》指出，物業(yè)服務收費可以按照國家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計費方式。采用酬金制方式約定物業(yè)服務費的，酬金的計提標準由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主大會根據供求關系、企業(yè)資質、服務內容與水平等因素在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同期限為兩年至五年。前期物業(yè)服務合同具體期限由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同約定開始提供物業(yè)服務之日止。

選聘物業(yè)服務企業(yè)公開招標《條例》的另一創(chuàng)新，就是規(guī)定了“選聘物業(yè)服務企業(yè)應當采用招標的方式進行”?！稐l例》指出，要逐步實行統(tǒng)一委托招標代理機構選聘物業(yè)服務企業(yè)制度。物業(yè)服務招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業(yè)服務招標應當采取公開招標方式。符合下列條件之一時，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

（一）物業(yè)屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數少于十人且經全體業(yè)主一致同意的；

（二）物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的；

（三）在一個物業(yè)管理區(qū)域內，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經業(yè)主大會決定同意的；

（四）公開招標的投標人少于三人的。

物業(yè)外墻每5年至少修繕或粉刷一次在物業(yè)使用與維護方面，《條例》規(guī)定，物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施，應當保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費用從物業(yè)專項維修資金中支出。物業(yè)影響市容美觀或者存在安全隱患的，業(yè)主或者業(yè)主大會應當按照有關法律、法規(guī)規(guī)定及時修繕或者改造。

物業(yè)服務企業(yè)故意泄露業(yè)主資料罰款二萬物業(yè)服務企業(yè)未取得資質證書從事物業(yè)服務的，責令退還所收取的物業(yè)服務費，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；未加入市物業(yè)管理協會的，責令限期一個月內改正，逾期未改的按逾期月數每月處以一萬元罰款。物業(yè)服務企業(yè)聘用受到公開譴責的物業(yè)服務從業(yè)人員的，處以1至5萬元款；轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)管理資質證書的，處以5至10萬元罰款。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以兩萬元罰款，并對直接責任人員處以五千元罰款。業(yè)主委員會委員、候補委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的，由區(qū)主管部門處以一萬元罰款。

建設單位擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，處以10至20萬罰款。業(yè)主大會、業(yè)主委員會擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)主管部門責令限期改正，并對應當負責的業(yè)主委員會委員處以一萬元罰款。

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