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(四)物業(yè)的重新購建價格

重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列3點：①重新購建價格是估價時點時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價 格。

求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的熟地交 易為主的情況。

重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。

(五)建筑物的折舊

1．建筑物折舊的概念和內(nèi)容

估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，物業(yè)管理師報考條件但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值 。

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

(1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方面來認識和把握。

自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù))正相關(guān)。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的，如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。

延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對物業(yè)價值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m，則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。

(3)經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。例如，一個高級居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價值下降，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當(dāng)經(jīng)濟復(fù)蘇后，這種經(jīng)濟折舊也就消失了。

(例4-6]  某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

[解]  該舊住宅的折舊總額求取如下：

該舊住宅的折舊總額＝1+6+3＝10(萬元)

該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：

該舊住宅的現(xiàn)值＝重置價格一折舊＝40—10＝30(萬元)

2．求取建筑物折舊的年限法

年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣 物業(yè)管理師培訓(xùn)工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。

建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當(dāng)；②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡；③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡長于實際年齡。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即

剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效年齡

利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用實際年齡計算折舊，那么它們的價值就是相同的。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價值未必高；而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴重損壞房”；而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場價格。

年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

式中  Di一第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額凰是一個常數(shù)D。

C——建筑物的重新購建價格。

S——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計建筑物達到經(jīng)濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。

N——建筑物的經(jīng)濟壽命。

R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即

有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：

[例4-7)  某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價格為500元／平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5％。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

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