為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

[例3-3]

某寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在10年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為50萬(wàn)元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收人為600萬(wàn)元，如果折現(xiàn)率為10％，求該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值。

則該出租公寓凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值

[例3-5]  某投資者以4000元／㎡的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為1000㎡的寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60％。該貸款的年利率為9％，按月等額還本付息。假設(shè)該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升值2％，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸款本金是多少?投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值是多少?

[解]  (1)已知：n1＝15×12＝180個(gè)月，n2＝5×12＝60個(gè)月，i＝9％／12＝

0．75％，初始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格＝4000×1000＝400(萬(wàn)元)

(2)初始抵押貸款數(shù)額：P＝400萬(wàn)元×60％＝240萬(wàn)元

(3)投資者月還本付息數(shù)額為：

設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)

第三節(jié):設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析

一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)

房地產(chǎn)的自然壽命很長(zhǎng)，有時(shí)甚至超過(guò)100年，其經(jīng)濟(jì)壽命通常達(dá)到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難

達(dá)到這么長(zhǎng)的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問(wèn)題。(一)設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。

1．設(shè)備有形磨損

設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類(lèi)有形磨損和第二類(lèi)有形磨損。第一類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。該類(lèi)磨損使設(shè)備精度降低、勞動(dòng)生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達(dá)到一定程度時(shí)，整個(gè)設(shè)備的功能就會(huì)下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運(yùn)行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價(jià)值。第二類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過(guò)程的使

用無(wú)關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設(shè)備也會(huì)產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設(shè)備閑置時(shí)間長(zhǎng)了，也

會(huì)喪失精度和工作能力，失去使用價(jià)值。2．設(shè)備無(wú)形磨損設(shè)備無(wú)形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。無(wú)形磨損不是由于生產(chǎn)過(guò)程中的使用和自然力的作用，不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值。設(shè)備無(wú)形磨損也可以分為第一類(lèi)無(wú)形磨損和第二類(lèi)無(wú)形磨損。第一類(lèi)無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值。這種無(wú)形磨損的后果是導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)備原始價(jià)值部分編制，設(shè)備本身的技術(shù)特性和功能，即使用價(jià)值并未發(fā)生變化，故不會(huì)影響現(xiàn)有設(shè)備的使用。第二類(lèi)無(wú)形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設(shè)備的價(jià)值降低，而且會(huì)使原有設(shè)備局部或全部喪失其使用功能。這是因?yàn)?，雖然原有設(shè)備的使用期還沒(méi)有達(dá)到其設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命，能夠正常工作，但由于技術(shù)上更先進(jìn)的新設(shè)備的應(yīng)用，使原有設(shè)備的市場(chǎng)效率大大低于社會(huì)平均生產(chǎn)效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會(huì)平均成本，使企業(yè)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以原有設(shè)備價(jià)值應(yīng)視為已經(jīng)降低，甚至應(yīng)該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過(guò)稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來(lái)能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會(huì)導(dǎo)致設(shè)備的第二類(lèi)無(wú)形磨損。

3．設(shè)備磨損的補(bǔ)償

要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備

無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備(圖3-9)。

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