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六問物業(yè)招標(biāo)新政策

3月2日市國土房管局印發(fā)《關(guān)于業(yè)主大會招標(biāo)有關(guān)問題的意見》。新的政策表明，提倡業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，過程中應(yīng)充分保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。該政策一經(jīng)出臺就引起了較大爭議：物業(yè)專家舒可心認(rèn)為《意見》只是個參照，業(yè)主大會、物業(yè)公司可聽可不聽；另一方面，物業(yè)公司覺得推廣招投標(biāo)并不能防止暗箱操作，而且會使得物業(yè)公司競相壓價，最終導(dǎo)致服務(wù)跟不上使業(yè)主利益受損。為此記者專門走訪了市小區(qū)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人，對《意見》和相關(guān)物業(yè)招投標(biāo)問題一一進(jìn)行了詢問。

■《意見》出臺的原因是什么？

目前物業(yè)管理市場發(fā)展過程中存在著兩個棘手的問題。一是建管不分。由傳統(tǒng)意義上“誰開發(fā)誰管理”模式導(dǎo)致的矛盾十分突出。目前開發(fā)商自己組建物業(yè)公司仍占相當(dāng)大的比例，而前期遺留的問題諸如房屋面積縮水、改變規(guī)劃、銷售期間承諾不兌現(xiàn)等都后移給了物業(yè)公司，造成開發(fā)商和業(yè)主的大量糾紛顯化在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，而物業(yè)公司無力承擔(dān)更無法解決。二是市場信息不對等。真正業(yè)主大會和開發(fā)商想選聘一家物業(yè)管理企業(yè)，卻不知道到哪里去找；而物業(yè)公司想拿到項目，又不知道哪里需要物業(yè)服務(wù)。也就是說缺乏這樣一個市場供需雙選的機(jī)制。這兩條也是政府推行招投標(biāo)辦法的最主要原因。

■《意見》是否可聽可不聽？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的招投標(biāo)方式選擇物業(yè)企業(yè)?！兑庖姟分刑岢珮I(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)是對《條例》相關(guān)規(guī)定的落實。

■《意見》是否會導(dǎo)致競相壓價？

這是一面之詞。首先，低于成本價投標(biāo)不符合市場規(guī)律，沒有哪家注冊企業(yè)不是為了盈利而是愿意虧損。況且，《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第33條規(guī)定“投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)”?！侗本┦姓袠?biāo)投標(biāo)條例》也規(guī)定，“投標(biāo)人的報價明顯低于其他投標(biāo)報價或者在設(shè)有標(biāo)底時明顯低于標(biāo)底，投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料證明其投標(biāo)報價不低于其成本的，評標(biāo)委員會可以認(rèn)定為廢標(biāo)”。所以，競相壓價低于成本的惡性競爭已經(jīng)被法律禁止。

再有，我市目前物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)達(dá)到2100多家，市場競爭中的優(yōu)勝劣汰，使得市場良性資源流向優(yōu)勢企業(yè)已成為必然趨勢。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營有這樣一個特點，就是管理面積越大成本攤得越薄。壓價肯定要有，應(yīng)視為競爭，但應(yīng)當(dāng)符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，進(jìn)行有序良性競爭。

■業(yè)主大會招標(biāo)是否會不專業(yè)？

不會?！侗本┦形飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》和《關(guān)于業(yè)主大會招標(biāo)有關(guān)問題的意見》對業(yè)主大會招標(biāo)的有關(guān)問題和程序均已經(jīng)做出了詳細(xì)的規(guī)定。此外，在招標(biāo)活動的組織上，業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會委托專業(yè)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但發(fā)生的費用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。在評標(biāo)環(huán)節(jié)，評標(biāo)委員會由業(yè)主代表和物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3.目前我們已經(jīng)建立了由90名物業(yè)管理專家組成的專家名冊，今后還會繼續(xù)增加。這些專家分為兩類：一是政策類，包括高校物業(yè)管理相關(guān)的研究人員、教授、教師以及政府在冊的公務(wù)人員；二是實務(wù)類，由目前我市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理和項目經(jīng)理組成，他們都具有豐富的實際操作經(jīng)驗，是資深的專業(yè)人士。他們可以有效地分析各投標(biāo)人的投標(biāo)報價和管理方案是否合理，投標(biāo)文件中是否有與現(xiàn)行政策相違背的內(nèi)容等。專家提出評標(biāo)意見后，最終選擇哪家物業(yè)公司由業(yè)主大會決定。另外，提倡業(yè)主大會采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，也是為了避免業(yè)主委員會少數(shù)人暗箱操作選公司。

■招標(biāo)能否防止暗箱操作？

從目前的法律、法規(guī)和政策規(guī)定上講，應(yīng)當(dāng)說可以。首先，《招標(biāo)法》對投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)、投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)，以及對招標(biāo)投標(biāo)活動依法負(fù)有行政監(jiān)督職責(zé)的國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守的情況，在法律責(zé)任一章中設(shè)定了嚴(yán)厲的處罰條款。如果招標(biāo)人、投標(biāo)人、評標(biāo)委員會委員、政府機(jī)關(guān)工作人員做出了以上的違法行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，在招標(biāo)人抽取專家的環(huán)節(jié)，我們采用了完全背靠背的方式，即：政府機(jī)關(guān)提前不知道投標(biāo)人名單，招標(biāo)人提前不知道評委的聯(lián)系辦法，而評委事先也不知道評標(biāo)的項目。此外，評標(biāo)專家的抽取是隨機(jī)的，同時要滿足回避的條件，這樣就可以最大限度地保證公平性。

■旁聽權(quán)外普通業(yè)主可以提問嗎？

招投標(biāo)過程中，一般來說參與旁聽現(xiàn)場答辯的普通業(yè)主是可以提問的。但是在實際操作中一般每個企業(yè)只有10-20分鐘答辯時間

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