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第四節(jié)  房地產市場的特性與功能

一、房地產市場的特性

(一)市場供給的特點

由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產的位置、環(huán)境、數量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規(guī)模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產市場供給主體間的競爭不充分。

(二)市場需求的特點

房地產是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。

(三)市場交易的特點

由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定；2012年物業(yè)管理師報考條件房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。

(四)市場價格的特點

房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經濟社會的不斷發(fā)展，房地產價格總體呈向上波動的趨勢；但現實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

以上四個方面是房地產市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產市場，還要受其社會經濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產市場的一些獨特性。

二、房地產市場的功能

房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：

(一)配置存量房地產資源和利益

由于土地資源的有限性，又由于房地產開發(fā)建設周期較長而滯后于市場需求的變化，m.0527wd.cn所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節(jié)作用，在達到買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

(二)顯示房地產市場需求變化

我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖5—6所示，售價從OP升到OP1，租金從OR降到ORl。

(三)指導供給以適應需求的變化

房地產市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：

1．建設新的房地產項目或改變原來物業(yè)的使用方式。例如在圖5—6(b)中，由于部分需求從出租住宅轉向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1就可以轉換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了MMl。最后形成了均衡價格OP1和均衡租金ORl。

2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據當地各類房地產收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當的租金售價比例，例如一般情況下住宅的售價相當于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。

應該指出的是，房地產市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調節(jié)還基于這樣一些假設，即所有的房地產利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設條件是很難達到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構的支持；為了整個社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價或租金控制等政策干預市場。房地產市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等那樣在短時間內達到市場供求均衡。

由于房地產市場通常需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調節(jié)過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產市場是再恰當不過的了。

(四)指導政府制定科學的土地供給計劃

在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產和生活的需要、調節(jié)房地產市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的房地產存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強，又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

(五)引導需求適應供給條件的變化

例如，隨著建筑技術的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

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