2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié)　日本物業(yè)管理

第二次世界大戰(zhàn)后，日本作為戰(zhàn)敗國，由美國人對其進(jìn)行管理，包括樓宇的管理。1952年，日本人才開始接管部分樓宇管理工作。日本真正意義上的物業(yè)管理開始于1957年，即日本第一座高層樓宇建成并委托給日本管理公司管理之后。

一、物業(yè)管理協(xié)會

日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會成立于1962年。隨著物業(yè)管理在全國范圍的推廣，各地也紛紛成立專業(yè)物業(yè)管理公司，成立一個全國性的行業(yè)協(xié)會的條件也日臻成熟。1966年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會宣布成立。經(jīng)過三十年的發(fā)展，到1996年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會的會員已達(dá)到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家萬戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問題，因此，1979年日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會成立。參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會有一個條件，就是管理的物業(yè)必須有高層住宅，否則，只可參加?xùn)|京大樓管理業(yè)協(xié)會或全國大樓管理業(yè)協(xié)會。如果一個物業(yè)管理公司管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其他類型的物業(yè)，那么，這家物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會。到1996年，高層住宅管理業(yè)協(xié)會的會員總數(shù)已達(dá)334家，其中正式會員273家，贊助會員61家。

一般說來，協(xié)會主要做以下幾方面的工作：

(一)建筑物的保全診斷

當(dāng)建筑物在使用過程中或在使用若干年后，物業(yè)會逐漸發(fā)生一些變化，除了日常定期保養(yǎng)外，長期的修繕計劃也需制定。在房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃制定前，需要對其進(jìn)行診斷。正如一個人一樣，只有先診斷出物業(yè)的“健康”狀況，然后才能對癥下藥。而這項工作，是協(xié)會的一項非常重要的事情。

建筑物的日常保養(yǎng)工作由管理會社實施。當(dāng)協(xié)會接到管理組合保全診斷要求后，應(yīng)派出專業(yè)技術(shù)人員對其建筑物劣化進(jìn)行診斷，并向管理組合提供“診斷報告書”、“修繕標(biāo)準(zhǔn)書”、“工程概算金額書”以及維修設(shè)計書等，以便管理組合能夠把影響建筑物安全使用的問題找出來。

(二)管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定

受建設(shè)大臣的委托，協(xié)會負(fù)責(zé)對管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定的培訓(xùn)工作。

作為一位物業(yè)管理從業(yè)人員，并不是對所有樓宇的管理工作都能夠勝任的，因此，建設(shè)大臣要求物業(yè)管理公司在派駐某一樓宇管理業(yè)務(wù)主任時，應(yīng)經(jīng)過上崗前的培訓(xùn)，認(rèn)定其具有管理該項目的能力后方可上崗。因此，建設(shè)大臣把管理業(yè)務(wù)主任者資格認(rèn)定事項交由協(xié)會負(fù)責(zé)，包括培訓(xùn)工作。

(三)管理費(fèi)保證制度

為了保證房屋小業(yè)主的利益，協(xié)會建立了“保證制度•支援制度”，也就是說，要參加協(xié)會的會員單位首先要與協(xié)會簽訂一份“保留委托契約”，承諾遵守協(xié)會的有關(guān)規(guī)定。并承諾因管理不善而給小業(yè)主造成損失時，協(xié)會可予支付賠償金。

基本程序是：

1.物業(yè)管理公司參加協(xié)會，作為會員單位，要與協(xié)會簽訂一份“保證委托契約”;

2.物業(yè)管理公司接受管理組合的委托，簽訂“管理委托契約”，并進(jìn)行管理;

3.管理組合對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，要求解除管理委托合同;

4.管理組合向協(xié)會請求，要求賠償因管理公司管理不善而造成的損失;

5.協(xié)會確認(rèn)確實由于管理公司的責(zé)任而對業(yè)主造成損害的，協(xié)會從保證金中預(yù)先支付;

6.同時，協(xié)會將積極推薦其他會員單位對其物業(yè)進(jìn)行管理;

7.最后，協(xié)會將按賠償金額向責(zé)任方(物業(yè)管理公司)追討已賠償?shù)馁M(fèi)用。

(四)區(qū)分所有管理士的認(rèn)定

在物業(yè)管理實務(wù)中，常常會遇到許多問題，尤其是技術(shù)方面的問題，這就需要每個物業(yè)管理公司要有一些專業(yè)技術(shù)人才。這些專業(yè)技術(shù)人才，在日本被稱為區(qū)分所有管理士。

區(qū)分所有管理士，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有法》，能對該建筑物的建設(shè)進(jìn)行策劃、設(shè)計、管理組合的運(yùn)行、大規(guī)模修繕活動的實施等，能夠從專家的角度進(jìn)行運(yùn)作。

根據(jù)協(xié)會《資格審查•認(rèn)定事業(yè)規(guī)程》，要獲得區(qū)分所有管理士的稱號，必須具備一定的專業(yè)知識，有一定的技術(shù)能力，通過《資格審查•認(rèn)定事業(yè)規(guī)程》要求的考試并合格者，方能登記成為“區(qū)分所有管理士”。

(五)協(xié)會的活動

協(xié)會的一些主要活動包括以下幾個方面：

1.調(diào)查研究

協(xié)會經(jīng)常會接受政府或企業(yè)的委托進(jìn)行一些調(diào)查研究。例如，建筑物管理業(yè)綜合調(diào)查、區(qū)分所有建筑物管理受托動向調(diào)查、賃貸管理業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查、海外管理事項調(diào)查等，這些調(diào)研報告在政府、行業(yè)、企業(yè)等決策時，作為參考依據(jù)，起到了較好的作用。

2.教育研修

所謂教育研修，即根據(jù)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對其從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容為：

(1)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理時必要知識的培訓(xùn);

(2)綜合能力的培訓(xùn)，如對顧客的分析、顧客投訴的處理等;怎樣與顧客打交道等;

(3)通信教育。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，經(jīng)常要通過書面的方式與客戶交往。因此，通信制的訓(xùn)練也顯得較為重要;

(4)月例會。所謂“月例會”，也就是協(xié)會定期組織的專家對管理制度、判例、時事問題進(jìn)行的演講和討論。

3.刊物與教科書

不論是全國大樓管理業(yè)協(xié)會還是日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會，都有自己專門的刊物，報道物業(yè)管理中的發(fā)展現(xiàn)狀，遇到的問題，信息的交流等。除此之外，協(xié)會還組織編寫培訓(xùn)教材或出版有關(guān)物業(yè)管理的書籍，以提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力和拓展其視野，對會員單位起到了很好的導(dǎo)向作用。

二、物業(yè)管理的特點(diǎn)

在日本物業(yè)管理活動中，主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：

(一)超前管理意識

日本物業(yè)管理超前意識不僅體現(xiàn)在物業(yè)早期介入方面，而且在物業(yè)尚未交付使用前，就對房屋和設(shè)備設(shè)施作了中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計劃，他們認(rèn)為，一份好的維修保養(yǎng)計劃及其實施可以降低管理成本，所以，不要等物業(yè)出了問題才去修理。物業(yè)公司應(yīng)注重對物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)。對于電梯標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)也是如此。電梯的每一個部件使用壽命長短是不一樣的，根據(jù)其壽命的長短定期進(jìn)行保養(yǎng)與更換，多年以后，仍然是一部好的電梯在運(yùn)轉(zhuǎn)，如果重維修輕保養(yǎng)，等物業(yè)出了問題再去修理，那么維修的費(fèi)用、更換部件的費(fèi)用會大大超過保養(yǎng)的費(fèi)用。

(二)高度重視清潔工作

在日本，清潔人員應(yīng)持證上崗，也就是必須經(jīng)培訓(xùn)考試合格者方能上崗。在日本整個物業(yè)管理活動中，清掃工作是物業(yè)管理全部業(yè)務(wù)量的65.20%，設(shè)備管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物業(yè)管理服務(wù)中清掃工作所占的分量。

(三)重視各類人員的培訓(xùn)

日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)分為三個層次，協(xié)會培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)和社會培訓(xùn)。一般學(xué)歷教育由社會承擔(dān);企業(yè)培訓(xùn)則是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，進(jìn)行規(guī)章制度、崗位職責(zé)、考核等方面的培訓(xùn);協(xié)會則是站在行業(yè)的角度，對物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題進(jìn)行探討。

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