《物業(yè)管理實務》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 酬金制、包干制與物業(yè)服務費的測算編制

一、酬金制與包干制

物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

(一)物業(yè)服務費用酬金制

物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足由業(yè)主享有或者承擔。

物業(yè)服務費用酬金應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數，計提基數和計提比例通過物業(yè)服務合同約定。在物業(yè)管理服務過程中產生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但經業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定。其他收入包括產權歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構列支的其他經營收入等。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，包括了業(yè)主合法權益;對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

(二)物業(yè)服務費用包干制

物業(yè)服務費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同時應明確服務費額度和服務內容、服務質量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔的，企業(yè)的經濟效益與其管理服務、成本控制、經營運作能力緊密相關。

在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經營、自負盈虧、風險承擔、結余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內容和質量標準提供服務進行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進建議。物業(yè)管理企業(yè)應本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務質量并不斷改進。

以包干制方式約定的物業(yè)服務費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化;對物業(yè)管理企業(yè)而言。物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。

(三)酬金制和包干制的財務特征

1.會計主體

在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統一管理。

2.收入

采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費用。

3.成本費用

(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

(2)人工成本占總成本的比例較高。

(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。

二、物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素

(1)物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。

(2)物業(yè)服務費的測算編制應根據物業(yè)服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業(yè)服務成本。

(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產折舊和物業(yè)管理項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中。

(4)物業(yè)管理屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

三、物業(yè)服務費成本(支出)構成

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

(9)經業(yè)主同意的其他費用。

四、物業(yè)服務費編制的依據

(1)收入的編制方式通常是根據收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

(2)支出的編制依據包括：

1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本、管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務匯總的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。

2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。

五、物業(yè)服務費核算要點及方法

(一)確定服務費成本構成的注意事項

一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據準確，不用或少用估值。

(二)收集原始數據

服務費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據作為測算基礎。

(三)物業(yè)服務費的測算

物業(yè)服務費的測算，首先應根據物業(yè)服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

各項單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。

【案例】 某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：

(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元

(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費 20萬元

(3)清潔衛(wèi)生費 15萬元

(4)綠化養(yǎng)護費 10萬元

(5)公共秩序維護費 10萬元

(6)辦公費 5萬元

(7)固定資產折舊 2萬元

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2萬元

(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費 6萬元

合計 120萬元

若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：

120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：

(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會，核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。

相關文章：

2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義匯總

2013物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》知識點

更多關注： 模擬試題  輔導資料   （責任編輯：中大編輯）