四、情景分析題

(一)某工業(yè)開發(fā)區(qū)通過征地方式獲得1平方公里O土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，計(jì)劃達(dá)到“五通一平”后按工業(yè)用地分塊出讓。該地區(qū)土地取得費(fèi)用平均為15萬元/畝(含征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))，達(dá)到“五通一平”條件的開發(fā)費(fèi)用(含管理費(fèi)和開發(fā)階段的稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，土地開發(fā)周期為2年，第一年內(nèi)投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年內(nèi)投入剩余的40%。假設(shè)銀行貸款年利率為7%，當(dāng)?shù)匾患?jí)開發(fā)的投資利潤率為15%，類似土地開發(fā)的土地增值收益率為20%，土地還原率為9%。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可用于出讓的面積比例為70%。

請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答71 -75小題的問題。

71.土地取得費(fèi)用的計(jì)息期應(yīng)為( )年。

A.2 B.1.5 C.1 D.0.5

72.土地開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的利息總額為( )萬元。

A. 2975 B.4717 C.4817 D.5559

73.土地開發(fā)利潤總額達(dá)到( )萬元。

A. 6375 B.7083 C.8500 D.9443

74.計(jì)算土地增值收益應(yīng)采取的基數(shù)為( )。

A.土地取得費(fèi)用

B.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用

C.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息

D.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤

75.為確定開發(fā)后可出讓面積的出讓底價(jià)，在將各項(xiàng)因素構(gòu)成相加求和的基礎(chǔ)上，還應(yīng)做( )等處理和修正。

A.因素構(gòu)成累加值÷70% B.因素構(gòu)成累加值×70%

C.年期修正 D.期日修正

(二)某城市建成區(qū)內(nèi)有一國有化工廠，土地面積15000平方米，為1980年底經(jīng)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，地上建有磚混結(jié)構(gòu)的廠房和辦公用房。1995年領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。該工廠周圍為居住區(qū)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，該廠址所處區(qū)域規(guī)劃為居住用地。由于經(jīng)營效益低下，且對(duì)環(huán)境有污染，該市土地儲(chǔ)備中心擬進(jìn)行收購。該市基準(zhǔn)地價(jià)公布日期為2003年1月1日。

請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答76 - 80小題的問題。

76.該工廠土地要人市交易，可以采用( )方式。

A.不改變工業(yè)用途，協(xié)議出讓 B.直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商

C.招標(biāo) D.掛牌

77.僅根據(jù)城市總體規(guī)劃圖中的信息判斷，估價(jià)中該土地可能按( )用途評(píng)估。

A.居住 B.商業(yè) C.工業(yè) D.商住綜合

78.某開發(fā)商委托評(píng)估該宗土地可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格，可采用( )。

A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 B.市場(chǎng)比較法

C.成本逼近法 D.剩余法

79.為評(píng)估該宗土地出讓的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)師還應(yīng)搜集的信息為( )。

A.該宗土地規(guī)劃容積率

B.類似土地出讓掛牌底價(jià)

C.類似土地拍賣成交價(jià)格

D.類似用途物業(yè)市場(chǎng)銷售成交價(jià)格

80.若要評(píng)估該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，能夠采用的評(píng)估方法有( )。

A.市場(chǎng)比較法 B.成本逼近法

C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 D.收益還原法

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