71、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有(　　)。

A. 建安工程費

B. 空置率

C. 租金水平

D. 開發(fā)周期

E. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

.答案： ABCD

.解析： 考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營成本，投資收益率。

72、對互斥型房地產(chǎn)投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有(　　)。

A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目

B. 各方案有相同的投資收益率

C. 各方案費用和效益的計算口徑一致

D. 各方案有相同的計算期

E. 各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位

.答案： CDE

.解析： 考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。

73、下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有(　　)。

A. 投標文件未按照招標文件的要求密封

B. 投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

C. 投標文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認

D. 投標文件正文字體不一致

E. 組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議

.答案： ABCE

.解析： 考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現(xiàn)下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議。

74、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備的條件有(　　)。

A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉(zhuǎn)正常

B. 有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

C. 有施工單位簽署的工程保修書

D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

E. 工程質(zhì)量監(jiān)督站責令整改的問題全部整改完畢

.答案： ACDE

.解析： 考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。

75、房地產(chǎn)交易中導致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有(　　)。

A. 交易雙方過去互不相識

B. 交易雙方對交易對象不夠了解

C. 交易雙方斤斤計較

D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

E. 交易雙方有利害關(guān)系

.答案： BDE

.解析： 考察市場法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，導致成交價格偏離正常價格。

76、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應完成的工作有(　　)。

A. 與委托人簽訂銷售代理合同

B. 進行銷售現(xiàn)場準備

C. 從委托人處取得有關(guān)銷售資料

D. 與委托人進行項目結(jié)算

E. 申請商品房預售(銷售)許可證

.答案： AC

.解析： 考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預售許可證(當預售商品房時)。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請注意，預售許可證的申請是由建設單位完成。

77、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標，在確定預期投資收益率時，應綜合考慮(　　)。

A. 安全風險率

B. 房價上漲率

C. 安全收益率

D. 通貨膨脹率

E. 風險報酬率

.答案： CDE

.解析： 考察房地產(chǎn)定價的咪表目標。預期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到的最低收益率，是一個預期指標，一般應包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。

78、下列人員中，具備業(yè)主身份的有(　　)。

A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

B. 合法購得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

C. 房屋所有權(quán)人的父親

D. 房屋的承租人

E. 房屋的借用人

.答案： AB

.解析： 考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

79、下列成本費用中，可納入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的有(　　)。

A. 物業(yè)服務人員工資

B. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

C. 物業(yè)服務人員獎金

D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護費用

E. 物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用

.答案： ABD

.解析： 考察物業(yè)服務成本的內(nèi)容。物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出一般包括以下內(nèi)容：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

80、下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有(　　)。

A. 提高首付款比例

B. 爭取貸款利率優(yōu)惠

C. 增加貸款額度

D. 延長貸款期限

E. 在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

.答案： ABDE

.解析： 本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。

（責任編輯：xy）