91、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時一次性付清，則賣方出售該套住宅的實得金額為(　　)萬元。

A. 44.64

B. 48.00

C. 53.28

D. 60.00

.答案： B

.解析： 如果交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，賣方實得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價格=80*6000=480000=48.00萬元。

92、若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時支付一半，余款于第1年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為(　　)萬元。

A. 51.70

B. 51.89

C. 53.44

D. 60.00

.答案： B

.解析： 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，因此6000*100=600000為買方實付金額，正常成交價+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額，因此正常成交價=600000*(1-4%)賣方實得金額=正常成交價-應(yīng)由賣方繳納的稅=100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬元，交易時所得金額為26.7萬元，一年之后所得金額現(xiàn)值為26.7÷(1+6%)=25.19萬元，賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為26.7+25.19=51.89萬元。

(四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，甲戶型面積為80平方米，共300套，乙戶型面積為140平方米，共100套;小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標(biāo)委員會。

93、經(jīng)(　　)的業(yè)主同意，該住宅小區(qū)業(yè)主大會可作出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

A. 153戶甲戶型和49戶乙戶型

B. 157戶甲戶型和45戶乙戶型

C. 105戶甲戶型和94戶乙戶型

D. 150戶甲戶型和35戶乙戶型

.答案： AC

.解析： 重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本題中，建筑面積總和為80*300+140*100=38000平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)為400人，要想通過該決定，須至少專有部分總面積達(dá)到19000平方米且200名業(yè)主同意，經(jīng)計算，AC符合要求。

94、該住宅小區(qū)業(yè)主大會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)依法辦理的行政備案事項為(　　)。

A. 招標(biāo)備案

B. 開標(biāo)備案

C. 評標(biāo)備案

D. 中標(biāo)備案

.答案： BCD

.解析： 招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，備案資料應(yīng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式和理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等。

95、該住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出的招標(biāo)文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為(　　)。

A. 小區(qū)物業(yè)項目簡介

B. 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

C. 評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

D. 物業(yè)管理實施方案

.答案： ABC

.解析： 考察招標(biāo)文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求;對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;招標(biāo)活動方案;物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

96、評標(biāo)委員會中，若該住宅小區(qū)業(yè)主代表2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)至少為 (　　)人。

A. 4

B. 5

C. 6

D. 7

.答案： B

.解析： 　解析：評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)， 招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3，5*2/3=3.33人，意味專家以外的人員只有1.66人。本題中小區(qū)業(yè)主代表2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)至少5人才能滿足要求。

(五) 趙某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，最長貸款期限為30年。

97、趙某的購房款可以(　　)。

A. 全部為自有資金

B. 全部為住房公積金貸款

C. 全部為商業(yè)性貸款

D. 為自有資金加組合貸款

.答案： AD

.解析： 趙某買房的購房款可以全部為自有資金，也可為自有資金加組合貸款。住房公積金貸款最高額度為50萬元，滿足不了趙某的需要;貸款金額一般為所購住房總價減去收付款后的余額，因此不可能全部為商業(yè)貸款。

98、若趙某的自有資金僅夠支付最低首付款，則趙某應(yīng)申請住房公積金貸款(　　)萬元。

A. 30

B. 50

C. 70

D. 100

.答案： B

.解析： 趙某的首付為100*30%=30萬元，尚差70萬元，超過公積金貸款上限，因此趙某應(yīng)申請住房公積金貸款50萬元。

99、若趙某可用足其住房公積金貸款額度，則趙某的商業(yè)性貸款最多為(　　)萬元。

A. 20

B. 30

C. 50

D. 100

.答案： A

.解析： 趙某的首付為100*30%

=30萬元，趙某用足其住房公積金貸款額度，

貸款金額為50萬元，還可以商業(yè)貸款20萬元。

100、若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，并按月等額本息還款，則趙某的月還款額最少為(　　)元。

A. 1264.14

B. 2533.43

C. 3000.00

D. 3797.57

.答案： D

.解析： 若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，趙某的月還款額最少的情況是住房公積金貸款P1=50萬元，商業(yè)貸款P2=20萬元，貸款期限都為30年，即30*12=360個月，住房公積金貸款月利率i1=4.5%/12，商業(yè)銀行貸款年利率i2=6.5%/12。

此時，則住房公積金月還款金額A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]

=50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]

=2533.43元;

商業(yè)貸款月還款額A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]

=20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]

=1264.14

月還款額A= A1+A2=3797.57元。

幻燈片179

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