三、案例分析

(一)張某完全靠500萬元的自有資金進行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場調(diào)研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

單位：萬元

投資方案	初始投資	年凈經(jīng)營收入	凈轉(zhuǎn)售收入
	第0年末	第1年末至第9年末	第10年末
甲	300	40	350
乙	400	60	460
丙	500	75	520

81、進行方案比選時，甲、乙、丙三個投資方案之間的關(guān)系為(　　)

A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互補方案

.答案： B

.解析： 考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個方案中選擇一個，屬于互斥方案。

82、用凈現(xiàn)值率法進行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為(　　)。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

.答案： C

.解析： 考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為丙、乙、甲。

83、在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為(　　)。

A. 甲大于乙，乙大于丙

B. 乙大于甲，甲大于丙

C. 乙等于丙，丙大于甲

D. 甲等于乙，乙大于丙

.答案： C

.解析： 考察投資收益率的計算。三個方案的經(jīng)營期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。

84、在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括(　　)。

A. 初始投資

B. 經(jīng)營成本

C. 還本付息

D. 經(jīng)營稅金

.答案： ABD

.解析： 考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒有還本付息的現(xiàn)金流出，其他都涉及。

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000萬元，準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評標(biāo)工作的需要，擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各1名，招標(biāo)代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。

85、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為(　　)。

A. 節(jié)約招標(biāo)費用

B. 選擇最有競爭力的承包商

C. 減少風(fēng)險

D. 節(jié)省招標(biāo)時間

.答案： ACD

.解析： 考察邀請招標(biāo)的優(yōu)點。邀請招標(biāo)的優(yōu)點是簡化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費用和節(jié)省招標(biāo)時間，減少了一定的風(fēng)險。

86、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇(　　)。

A. 總價合同

B. 單價合同

C. 成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

.答案： A

.解析： 考察合同的分類。采用總價合同，工程量風(fēng)險、物價上漲風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān)，減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險。

87、該項目的投標(biāo)保證金最高為(　　)萬元。

A. 40

B. 60

C. 80

D. 100

.答案： A

.解析： 考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過投標(biāo)總價的2%，最高不得超過50萬元。本題中，預(yù)計工程造價為2000萬元，投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬元。

88、擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題為(　　)

A. 評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)

B. 評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師

C. 評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機構(gòu)代表

D. 評標(biāo)委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例

.答案： D

.解析： 考察評標(biāo)委員會的組成。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部專家總共才4人，不符合相關(guān)規(guī)定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

89、下列交易條件中，對賣方有利的為(　　)

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B. 交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)

C. 交易稅費由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

D. 房價款分期支付

.答案： B

.解析：考察房地產(chǎn)市場法的運用。交易稅費由買方負(fù)擔(dān)，可以減少賣方的稅費支出，對賣方有利。

90、下列交易條件中，對買方有利的為(　　)。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B. 交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)

C. 房價款在成交時一次性付清

D. 房價款分期支付

.答案： A, B, D

.解析： 考察房地產(chǎn)市場法的運用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計價，可以減少交易費用，對買房有利;交易稅費由賣方負(fù)擔(dān)，可以減少買方的稅費支出，對買方有利;在不計利息進行分期支付的情況下，由于資金具有時間價值，對買方有利。

（責(zé)任編輯：xy）